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　　臨汾新聞網(wǎng)訊 大家可能聽說過借名買房，也知道借名買房不是很靠譜，但是借名買房的具體風(fēng)險(xiǎn)有哪些您知道嗎?現(xiàn)在很多人因?yàn)槌鲇谝?guī)避購房資格等目的，還是會冒著風(fēng)險(xiǎn)采取這樣的方式買房，導(dǎo)致糾紛不斷。為此，記者咨詢了山西堯之天律師事務(wù)所的閆靜律師，為大家詳細(xì)介紹借名買房的相關(guān)信息。

　　什么是借名買房

　　借名買房指自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過戶。在此情況下，個(gè)別購房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項(xiàng)卻由購房者自己支付。

　　借名買房的主要原因

　　一是借名人不具備購房資格，購房政策中的“坎兒”使得有些人因不符合條件而無法購買;二是購房人因年齡等原因無法辦理銀行按揭貸款，通常年齡較大、即將退休或尚有大額貸款未清償?shù)娜溯^難通過貸款申請;三是購房人意欲享受特定的購房優(yōu)惠條件，如首套房優(yōu)惠政策、限內(nèi)部職工的特價(jià)房等。

　　不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬問題

　　合同有效是實(shí)際購房人取得物權(quán)的前提條件。但就算借名購房合同有效，也不意味著實(shí)際購房人一定能取得房屋的所有權(quán)。

　　房屋實(shí)際出資人承擔(dān)舉證責(zé)任，證明雙方對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬已有約定，登記產(chǎn)權(quán)人僅被“借名”等事實(shí)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿具有推定力，即當(dāng)發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的情況下，除非有相反證據(jù)證明登記簿的記載確有錯(cuò)誤，否則不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人將被推定為實(shí)際權(quán)利人。借名購房的實(shí)際購房人若想取得不動產(chǎn)物權(quán)，需要提供充分的證據(jù)證明借名事實(shí)。

　　借名購房的房屋必須能夠辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)相關(guān)法律或政策規(guī)定，房屋必須是符合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的規(guī)定，比如，若是借用他人購房資格購買的房屋，若借名人向法院起訴主張確認(rèn)房屋所有權(quán)或者要求登記權(quán)利人配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，訴訟過程中借名人必須是已經(jīng)符合購房條件，否則，法律不會支持訴訟請求。

　　借名人主張房屋所有權(quán)不得對抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人購買，善意第三人已經(jīng)過戶或者未過戶而請求法院判決出賣方履行過戶義務(wù)的情況下，法院應(yīng)當(dāng)支持。至于借名人與登記權(quán)利人之間的爭議，借名人只能基于債權(quán)請求登記權(quán)利人返還出資和承擔(dān)違約責(zé)任。

　　風(fēng)險(xiǎn)防范及建議

　　借名買房存在極大的交易風(fēng)險(xiǎn)，建議慎之又慎。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是房屋等不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，當(dāng)事人如要在訴訟中推翻不動產(chǎn)登記簿上的記載，證明標(biāo)準(zhǔn)極高。所以，雖然本案中作為實(shí)際出資人的原告贏得了訴訟，但也是費(fèi)了九牛二虎之力收集各種證據(jù)，這些證據(jù)不僅要證明存在合意借名買房的事實(shí)，而且要證明實(shí)際支付房款的事實(shí)，承擔(dān)巨大的舉證責(zé)任，稍有不慎即有可能敗訴，導(dǎo)致房財(cái)兩空。

　　鑒于當(dāng)前房屋價(jià)值巨大，不是萬不得已不要借名買房。不論借誰的名義購買房屋，都建議委托專業(yè)的律師起草借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，并保存全流程的證據(jù)原件，包括但不限于首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費(fèi)用繳納證明等。如首付款是以出名人的名義繳納的，在向出名人匯款時(shí)，一定要備注匯款用途“代本人(借名人)支付購房首付款”。

　　借名人符合過戶登記條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)將房屋過戶至自己名下，預(yù)防不必要的糾紛發(fā)生。在房屋符合交付使用條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)占有使用該房屋。

　　記者 李媛